San Luis Potosí mantiene su crecimiento urbano, y como todas las zonas metropolitanas, tiende a una reconfiguración de la vivienda.

La reconfiguración de la vivienda tiene dos dimensiones, la primera es de orden territorial y la segunda en su estructura. La territorial obedece a cambios de ubicación, conforme una ciudad crece, la vivienda se desplaza del centro hacia nuevos espacios, cediendo su lugar al uso comercial. La estructural, se define por sus características de tipo, costo, dimensiones y diseño, principalmente.

La vivienda en San Luis Potosí cambió de finales del siglo pasado, al primer cuarto del presente siglo, hasta el año 2000 se ubicaba con amplia presencia al interior del periférico, ahora Circuito Potosí, conforme avanzó este milenio, se amplió la presencia urbana en la zona poniente y en otros municipios, desde la salida a Zacatecas hasta el actual Centro de Convenciones, Villa de Pozos, Soledad y Mexquitic. Particularmente este último lustro ya se observa un incipiente crecimiento habitacional en Villa de Reyes y Santa María del Río.

Por otro lado, la oferta de vivienda nueva ha disminuido mientras aumenta la rehabilitación o mejora de la vivienda, esto se ve reflejado en el destino de los créditos de INFONAVIT que para 2024 la adquisición de vivienda nueva ya fue ligeramente inferior al mejoramiento de vivienda; claro, si se contabiliza la adquisición de vivienda nueva y usada, aún superan al mejoramiento de vivienda.

El mejoramiento de la vivienda implica ampliación, mejoramiento de infraestructura como cables y drenaje o bien regularización. En esta línea de mejoramiento incluye en algunos casos el cambio de unifamiliar a dúplex (dos viviendas en un mismo espacio). Como resultado de la expansión o crecimiento de la superficie construida y un aumento de densidad, que incluso permiten revalorizar una vivienda hasta 40%, y con ello tener mayor aprovechamiento del suelo.

La vivienda también está cambiando en superficie, se ofrecen viviendas más pequeñas a mayor costo. Esto se observa claramente en el diseño de departamentos que ahora se ofrecen hasta de 35t m cuadrados a un precio superior al millón y medio de pesos en un esquema denominado “loft” pero con amenidades al interior del edificio; sin embargo, no se puede ignorar que el precio promedio de los departamentos nuevos oscila entre 2.5 a 3 millones de pesos.

Las casas unifamiliares también han pasado de un promedio de 175 m de superficie a 110 m. En este orden, el precio por metro cuadrado de suelo si bien se está multiplicando, también apunta a una mayor plusvalía que incentiva el mercado de vivienda.

En esta reconfiguración tanto territorial como estructural, se mantienen problemas de origen, por ejemplo, el costo de la vivienda frente a la capacidad de financiamiento, la falta de vivienda de bajo costo, las alternativas de localización. Esto se manifiesta en un déficit superior a las 20 mil viviendas en la zona metropolitana de San Luis Potosí.

Si bien ya han iniciado acciones en torno a la vivienda social, impulsada por el Gobierno Federal y el Gobierno del Estado; San Luis requiere un programa de suelo y vivienda que permita acciones compensatorias ante los grandes retos que implica la reconfiguración, con la finalidad de que atiendan no solo la disponibilidad financiera en personas que bajos ingresos, sino la concentración de vivienda en pocos espacios, su dimensión y calidad, ya que de lo contrario, podrían ampliarse las desigualdades sociales.